Erwerb denkmalgeschützter Gebäude zu Vermietungszwecken - Warum „100 % Gebäude“ bei der Steuer fast nie funktioniert

Denkmalimmobilien klingen steuerlich oft verführerisch: „Besonderes Objekt“, häufig gute Lage, dazu erhöhte Abschreibungen – jedenfalls dann, wenn Kauf und Sanierung sauber strukturiert sind. In der Praxis scheitert es aber erstaunlich oft schon an einer Grundfrage: Wie wird der Kaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt? Denn abgeschrieben werden darf nur der Gebäudeanteil – nicht der Boden. Dazu hat der Bundesfinanzhof eine klare Linie bestätigt: auch beim Baudenkmal ist der Gesamtkaufpreis aufzuteilen, und zwar nach den ermittelten Wertanteilen von Boden und Gebäude (Az. IX R 26/24). Einen „Sonderweg Denkmal“, bei dem der Boden wegen Denkmalschutz angeblich wirtschaftlich wertlos sei, gibt es nicht.

Im Streitfall hatten Ehegatten ein denkmalgeschütztes Objekt zur Vermietung erworben und in der Steuererklärung den gesamten Kaufpreis als Gebäudeanschaffungskosten behandelt – also AfA auf 100 % angesetzt. Begründung: Das Gebäude habe wegen des Denkmalschutzes praktisch eine unbegrenzte Nutzungsdauer und das Grundstück könne ohne das Denkmal nicht sinnvoll genutzt werden; deshalb habe der Boden keinen eigenen Wert. Finanzamt und Finanzgericht folgten dem nicht. Ein gerichtlicher Gutachter kam vielmehr zu einer Aufteilung von rund 58,9 % auf Grund und Boden und 41,1 % auf das Gebäude und stellte zudem eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren fest. Die Kläger hielten dagegen ein eigenes Gutachten, das den Bodenwert rechnerisch nahezu auf null reduzierte. Der Bundesfinanzhof stellte sich jedoch klar hinter die Vorgehensweise des Finanzgerichts und des gerichtlichen Sachverständigen.

Besonders wichtig für Sie als Anleger: Der Bundesfinanzhof macht deutlich, dass Denkmalschutz zwar Pflichten und Einschränkungen bringt – aber diese betreffen das Bauwerk, nicht den Boden. Der Bodenwert spiegelt vor allem die Lage wider, und die bleibt durch Denkmalschutz grundsätzlich unberührt. Wirtschaftliche Nachteile aus Erhaltungs- und Nutzungspflichten wirken sich (wenn überhaupt) eher im Gebäudewert aus, nicht dadurch, dass der Grund und Boden „verschwindet“. Außerdem erteilt der Bundesfinanzhof der Vorstellung einer „ewigen“ Nutzungsdauer eine klare Absage: Auch ein Denkmal nutzt sich ab, muss instandgesetzt und kann im Extremfall sogar vollständig erneuert werden.

Die praktische Konsequenz ist simpel, aber hart: Boden bleibt Boden – und ist steuerlich nicht abschreibungsfähig, auch nicht beim Denkmal. Wer hier aggressiv ansetzt, riskiert spätere Korrekturen, Zinsen und Streit. Sinnvoller ist es, frühzeitig auf eine fachlich tragfähige Kaufpreisaufteilung zu achten (z. B. durch ein belastbares Gutachten oder eine methodisch saubere Aufteilung) und die Sanierung – gerade bei denkmalbedingten Mehrkosten – sauber zu dokumentieren. Dann können die steuerlichen Vorteile (etwa erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG, sofern die Voraussetzungen vorliegen) auch voll ausgenutzt werden.